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又一城市禁止降价!小城市暴涨埋下的雷,正在逐渐引爆......

大胡子说房原创 2019-12-25

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文章摘要:随着政策严控,市场转冷,部分城市去化难度增加,房价挺不住,降价换销量的时候,微妙的一幕出现了。

早在去年,涨幅横扫全国的房地产市场,普遍陷入了高点后的疲软,年后更是行情一路走冷,相比较大城市的坚挺,二三四线城市或多或少都有松动和回调。

市场火爆、房价上涨的时期,各地为了稳定房价,“限价令”、“限购令”等政策随之而出。随着政策严控,市场转冷,部分城市去化难度增加,房价挺不住,降价换销量的时候,微妙的一幕出现了。

大约在二月,安徽芜湖一楼盘降价超过备案价5%,被相关部门勒令停止并纠正降价行为,同期的宿州,砀山县某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对四家合作银行予以处罚。

之后还有江苏苏北的邳州,要求各房企严格按照备案价销售,对于大幅降价的房企将会有相关部门约谈。

就在6月10日,湖北恩施再爆出多楼盘降价被禁止事件。

1 文件概览

先看文件:

8.jpg

按照“红头文件”的显示,该份文件来源于恩施市房地产协会,文中强调,针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题,协会对部分楼盘进行调查核实,针对问题提出通报和预警。

该文件迅速被地方媒体转发,被网友和媒体解读为恩施地方政府禁止房地产降价,一石激起千层浪,舆论的反应远比想象中大,随后多路媒体对恩施市房产协会采访求证,对方辩称:

自身只是房地产协会,非政府部门,文件其实只是一个行业的预警,主要针对极个别行业内的乱象。没考虑到对外发布后会引发一些误解,措辞上面不是很严谨,但初衷是维护行业健康稳定发展。

从表面上看,房地产协会的的确确只是行业自律协会,诸多行业都会有类似的协会和商会,但恩施市房地产协会此次的发文并不是描述的那么简单。

8-1.jpg

发文中的解决方案里提到了三个点:

一是暗访调查后将调查结果上报主管部门和人民政府;

二是对于不服从的企业,请业务主管部门采取相关措施予以遏制;

三是还要把备案价的下限进行制度性约束。

最关键是,还抄送给市政府、市房管局和市规划局。

从这几点中,其实已经一目了然,恩施的房产禁降显然来源于地方主管部门,房地产协会只不过是一个更合理的发声单位罢了。

2 为什么

湖北恩施,名不见经传的三四线小城市。这样的说法恐怕湖北人也不会反驳,所以我们也无需纠结恩施到底哪里降了,到底降了多少。

我们抛开城市看事件,为什么这样的城市出现了这样的降价?

从表面上来看,文件里提到的供应量增加,去化速度下降,房企压力大的的确确是最基本的原因。同理,站在客户的角度来说,购买力不足等等也站得住脚。

但实际呢?

一个城市出现降价到需要维稳的阶段,背后的原因一定是畸形的市场导致,所谓市场畸形,大多数情况都存在房价涨幅速度和时机与城市严重不匹配。

打开中国房价行情网,我们看恩施近几年的房价变化:

8-2.jpg

2014年的3K到2018年的5K,这个小城市已经完成了接近匹配二线城市的涨幅。在房价行情最好的2017-2018年中之后,恩施不仅稳住了房价,还一路增长,蹭蹭的把均价抬到了6500元每平方。

市场的炒作是一方面,购房者追涨的疯狂也是一方面,但最大的推手便是三四线城市的棚改,棚改的收紧,意味着特殊购买群体的骤减,按照公开数据,恩施2019年的棚改相对2018年,减少了70%。

如果你有看过数据,你会发现恩施全州年仅870亿的GDP,而州政府驻地恩施市的GDP不过200亿,要知道连河南省尚未脱贫摘帽的国家级贫困县也有近200亿的GDP。

所以这样经济实力差又少了棚改支撑的小城市,居民购买力可想而知,房价的支撑更是可想而知。

滞销和降价自然是意料之中情理之中的事。

3 暴雷的起点

物极必反,盛极必衰。

2019年以来,从阴历年的分城调控、大片波动,到三四月份短暂的小阳春,进入五六月稳似乎已经成为今年绝大多数人的认知和判断。

但很抱歉,稳仅限于二线以上城市。比如,深圳今天的宝中新盘,半天基本卖完。又比如上月郑州南三环一楼盘,开盘清盘。以及当下,大胡子说房团队正在考察的武汉,5000元的额外装修双合同楼盘,仍然卖的很正常。西安,甚至在最近一两个月内,多个楼盘需要摇号开盘。

而三四线,稳字只是写在了最表面。

最浅显的地方写着大大的稳,写着大大的维稳,而私底下暗流涌动。

就比如——恩施。

恩施的降价,只是三四线城改棚改后遗症的一个缩影。往可怕了想,恩施可能是这两年因棚改和盲目追涨,导致逆势上涨的城市中,暴雷的一个起点城市。

未来,可以预见,还会有下一个恩施出现降价,区别在于,我们能不能在新闻看到它。

4 关于三四线

许多人一直在问一个问题,我们也一直在强调和解释这个问题。那就是三四线到底要不要买?

譬如恩施,这样的城市要不要碰,要怎么碰。

出了这样的事,后续会出现什么样的结果?

简单的说,恩施这样的调控可以控制房价。毕竟地方政府要靠土地财政,上头让你不能降,你就是不能降。

但市场决定了他的不可持续性,控的了新房,控不了百姓的二手房。

所以,这样的城市,看一看二手房是死是活,差价多少,便一目了然。

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