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还有7天,这或许是留给买房人最后一次的博弈机会!

天津365淘房原创 2019-12-25

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文章摘要:信号已经相当强烈,不用等明年,现在楼市就按捺不住了。

01

按惯例,每年年底,各楼盘都要使出“洪荒之力”上演优惠促销的“赤膊大战”。

今年也不例外,但最近一周有了微妙的变化:

有些楼盘,不着急了,优惠在一点一点收回。

• 万科滨海项目因为完成任务指标,从12月23日开始收回优惠,包括滨海大都会、观澜、金域国际;

• 东郡的首付分期已经取消了;

• 中交海河公馆年初开盘还有10个点的优惠,10月份以后,折扣越来越少,也确实一直卖的好,现在优惠都收回了;

• 未来城优惠收回,高层价格已经从1.75万/平米调至2万/平米……

还有很多盘,你会发现它给的优惠都是很基础的点位,并没有更“劲爆”。

有意思。

本来年底应该是“钜惠霸屏”的,但今年“成色一般”,甚至还不及9、10月份来的“重磅”,更赶不上6月份的年中冲刺。

为什么呢?

从表面上看,有的冲不动了,反正也完不成任务,就这样了;有的已经完成任务了,也不着急了;或者赶不及在年底签约回款,也不费劲了。

但如果从整体行情趋势角度来看,还有更深层的原因。

02

● 原因之一,市场真的到底了。

不夸张的说,很多盘经过半年玩命透支、挥泪大甩卖,再优惠就该破产了。

像团泊西的荣盛锦绣学府,地价1万,前一阵卖1万1;万科翡翠大道地价2万2,高层卖2万4;团泊东一些盘,均价已经降到6千+……

除了贴地飞行的,就是压缩的只剩成本了,几乎没有再降价的空间了。

即便再减成本,也还是有成本的,钢筋水泥总得买吧,各种税费总得交吧。

现在做一个项目平均利润在7%左右,有的3%、4%也做,几乎找不到10%的。

所以,如果现在再玩命打折,有的开发商真的会“局部破产”。

● 原因之二,政策放松出现了。

12月18日,广州花都又放松限购了,符合条件的本科,不限户籍,无需社保就能买房。

10月开始,“楼市松绑”消息在各个城市之间此起彼伏,大家都在试探。

深圳、成都、广州、佛山、青岛……暗中放松,一城接一城。

当然,也总有一些城市“不承认”,比如南京、海南、北三县。

这一轮,不少一二线城市都开始冒头,这是风向标。

不管是“优化限购政策”,或者是“人才引进”,还是“发展产业”,背后都是楼市在松绑。

高层开会也定调了,房住不炒是一定的,关键是“全面落实因城施策”,明年各地方政府将有更多的“自主权”。

市场情绪瞬间被逆转。

怪不得有开发商直言“今年就这意思了,我就等明年小阳春了。”

信号已经相当强烈,不用等明年,现在楼市就按捺不住了。

11月天津新房成交量已经出现翘尾的苗头,签约会滞后,12月的成交量还会更高,这代表楼市已经准备复苏。

11.jpg

数据来源:中指研究院

这两层原因导致今年年底新房优惠没出现“惊雷”,因为开发商知道,明年春天会比较暖和,没必要现在继续割肉。

03

从岁末看明年。

基于政策以及今年的行情,预测一下明年的三个概率:

① 回暖是大概率事件;

② 持平是中概率事件,不太可能大打折,但小打折会有;

③ 下跌是小概率事件。

为什么说下跌是小概率事件?

● 原因之一:开发商的成本不具备下跌的基础了。

开发商可以利润低,但要让它跌到成本里太多,是不可能的。

今年才是真正的“市场底”。

● 原因之二:政府不允许。

中央经济工作会议已经强调了,明年一切都要“稳”字当头,无论是楼市还是经济,必须保证基本面。

而且2020年是全面建成小康社会决胜之年,政治可以不懂,但觉悟意识得有。

毕竟所有数据和政策都指向2020年是一个触底反弹的年份。

● 原因之三:买房需求压抑太久。

2017年调控开始,天津挤压了太多的购房需求。

尤其在今年,确实房价又下了一个台阶,购房者买涨杀跌的心理特别明显。

举个不实名的例子,河北区某项目,开始推出了9折优惠,一时间成交量很大;后来变成85折,也还可以;但之后就开始8折、75折,这个时候反而卖不好了,买房人觉得可能会继续降。

这是个例,但也能代表市场,所以今年买房人的观望情绪异常浓。

事实上,成交量不高,不是没人看房,而是看得多,买的少,成交周期在拉长。

需求不会消失,只会延迟,刚需是需求,改善也是需求。

今年年初开始看房的,年末基本就下手了;那年中开始看房的,明年年初会不会下手?

现在二手房带看量就是个很好的例子。

11-1.jpg

数据来源:贝壳找房

10月的带看成交比普遍很高,大概带看30-40次才有一套成交;

但从11月开始。尤其到了12月,这个比值在降低,现在带看20-30次就能有成交。

这说明买房人观望情绪在消散,做决定的周期变短了。

除了政策放松的预期以外,很多人都认为价格已经触底了。

从几个售楼处的反馈来看,现在买房人急躁情绪开始滋生。

经常有买房人会问:能不能再多给几个点的优惠,要是给我就买了!

这就是买卖双方之间的博弈。

如果把时间拉回2个月以前,可能开发商真的会妥协;但现在,开发商已经“博”不动了,基本都不会再降价。

特别是最近卖的好的项目,证明购房需求开始释放。

比如中交海河公馆,连续4个月都是单价4.5万/平米以上的销冠,今年的销售任务已经提前完成,双12活动之后,优惠就都停止了。

从项目角度来说,也确实没有必要再给折扣了。

或许,开发商最难的时候已经过去了,现在对购房者来说反而是个难关。

所以,现在这个时间点,可能就是买卖双方最后一次博弈。

毕竟到了明年小阳春,买房人几乎不存在“博”的机会。

04

虽然我们说明年楼市回暖是大概率事件,但楼市依旧是分化的“二八定律”,只有20%的房子有涨价机会。

那这20%的楼盘,除了供应极少的板块以外,大部分都将出自市区。

事实上,每一轮楼市由跌转涨,都是从市中心开始。

回顾上一轮周期的起点,2016年对比2015年涨幅最高的区域,基本都来自市区。

以南开区为首,涨幅高达51%,河北区、河东区、河西区、和平区涨幅都达到33%以上,与环城和远郊区域形成鲜明对比。

11-2.jpg

明年也不会例外,春江水暖鸭先知,不仅会从核心位置开始启动,而且会从好地段、稀缺度高的产品开始。

我们仍以南开区中交海河公馆为例,这是典型稀缺度较高的项目。

老城厢是天津的富人区,而它就是老城厢的最后一块地,未来老城厢不会再有新房供应。

另外,中交海河公馆是中营小学的学区房,而且不限制上学名额。

重点学区新房本来就稀缺,何况项目还是老城厢的重点学区新房。

除了能享受到周边繁华的商业,比如仁恒购物广场、新世界百货、大悦城、天佑城等,中交海河公馆还将引入万达广场,这种高端商业的密集度,放在全市看都是最强的。

这样的项目,势必是反弹的“排头兵”。这就跟股市一样,反弹肯定是从绩优股开始,楼市也同理。

尤其是今年地王入市,房价天花板已经挑破,现在最高价已达6万+,价格体系拔高后留下的空缺,一定会被填补。

高价不可能降下来,只是市区相对的低价向上拔,这就给稀缺产品留出了涨价空间。

05

楼市经过一年的跌宕,大家也感受到了,天津的政策,更多的会只做不说。

很有可能是低调的放开,谁也不知道是哪天。

可是一旦出现,市场变化会很快。

如今已至年底,我们需要站在当下看明年。

楼市中的任何变化都可能是明年行情的“预告”,缕清逻辑,才能把握住节奏。

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