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房产策划:如何利用杠杆原理借钱生钱?

种草囤货菌时尚原创 2019-12-31

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文章摘要:拿借贷的钱去赚钱,从投资理财的角度去看,如果你的资产回报率高于你的融资成本的话,你就尽可能地去借贷吧,利用杠杆挣钱。借贷的钱有助于你的自有资金发挥四两拔千斤的效果,大大提升你的自有资金回报率,获得远超越市场平均收益率的回报。

拿借贷的钱去赚钱,从投资理财的角度去看,如果你的资产回报率高于你的融资成本的话,你就尽可能地去借贷吧,利用杠杆挣钱。借贷的钱有助于你的自有资金发挥四两拔千斤的效果,大大提升你的自有资金回报率,获得远超越市场平均收益率的回报。

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在目前利率的水平下,房产是相对较好的投资产品,但风险也不小。上海房产在过去的三年里,年收益率没有低于15%的。房地产的收益率主要由资产回报率和租金回报率组成。上海房租的年回报率一般在5%。两者之和是20%,也就是说,上海房地产资产年收益率在20%。但目前从银行贷款的融资成本是6%以下,因为按揭利率是6%以下,因此通过运用银行贷款与市场利率之间的套利,赚取利差可达15%。

借钱投资-杠杆原理赚钱

在我们做生意或投资时,我们往往谈回报率,意思是你在这个生意或项目中的每一百元钱每年为你赚进多少元。一般生意投资赚钱的多少与资本总投入有关,往往是资本总投入的一个百分比,不管这个总投入是借来的或者是自己的。

对于一个投资者计算回报率有两种方法:

资产总值回报率:

一个用100万元买的一个房子,第一年增值10万元,租金收入5万元。其回报率为15%

现金投入回报率:

一个100万元的房子,用20万现金+银行贷款80万买回来。第一年增值10万元,租金5万元。还银行贷款5万元。虽然其资产总值回报率还是15%。但如果计算20万现金投入的回报率=10万增值+5万租金-5万利息/20万现金投入=50%

借钱投资用杠杆原理将自己有限的资本

放大,不但使自己的钱努力为自己赚钱,而且用人家的钱来为自己赚钱。我有个朋友在2000年在上海化了100万元买了一套房子。三年后这套房子升值至200万。我朋友100万资本三年的投资回报率是100%(不算租金收入)。假如我朋友换一种方式投资。同样100万资本,买三个房子,贷款200万。三年后出售三个房子得600万,去掉100万本金,30万银行利息(按5%银行利息算)200万贷款,利润270万。这种方式投资100万资金三年的投资回报率是270/100=270%。是不借钱投资的2.7倍。

会借力使力的物理学家发明了滑轮,人就可以用以前一半的力气提起同样的重物;会借钱生钱的人,距离财富也会更近些。放贷者声称借贷的都是有钱人。

现在商业社会里是否敢于借钱投资是测试一个人的知识,眼光,胆略。很多人虽然有好的想法,但不敢去实践,冒险。所以他们只能是小富即安。而机会与成功总是留给那些敢于冒险和创新的人。

在西方,借贷能力是一个人的信誉及资产的标志。银行是根据你的抵押资产多少及偿还能力来决定是否借钱给你或借给你多少。西方将债务分为优良债务及不良债务。所谓优良债务是通过借钱的杠杆作用使你赚钱(扣除借贷成本后),使得财富增长收益远大于借贷的成本,也远远超出于单靠自己本金投入所取得的收益。说白了用他人的钱来生钱。不良债务是借钱买享受或买不产生收益或产生的效益小于借贷成本的资产,结果使自己的现金流减少,也造成资产减少。

借钱投资的原则:

投资收益必须大于借钱的成本

借钱的目的是用钱的杠杆作用来放大自己的资本能力,赚更多的利润。但借贷是有成本的所以我们必须在决定借贷前仔细分析计算,确认投资产生的效益必须大于贷款的开销,否则就是不良借贷。

投资风险在可控制范围内

有些投资项目不是很稳定,风险很大,这时要分析计算自己的风险究竟有多大,自己是否可以掌控,一旦出现变数我是否还是否可以掌控,一旦出现变数我是否还有能力还贷?比如借贷炒股票,期货风险很大,自己没有方法能力控制局势发展。西方社会一般不提倡借钱投资股票,期货。澳洲一个说法是“你只能拿你平时用不着,输掉也不影响你生活的钱去炒股”而不是拿你的生活费,买住房的钱去炒。而买房就不一样,房产升值稳定,即使有些短期的价格波动,房子还在,你自己住在那里,什么都不怕。而不像股票一个股下跌可能跌得什么都没有。

自己有偿还能力

借贷最重要的原则,不管投入的项目多么好,你必须得有偿还能力。如你没有偿还能力最终资金链断裂,你就全军覆灭。我一个澳洲朋友曾经一阶段通过借贷手上持有16套房子,然后80年代末利息上升到17%,每月还款额急剧增加,最后全给银行收缴。

借款多少为宜?有些借款你还本金加利息,有些借款你只要还利息,借了钱要确认你有能力还。在西方,银行审查你的借款资格的依据标准是:还款一般不高于你收入的1/3。不论是贷款买房还是买车,都必须满足每月收入扣除支出仍有结余的条件,而贷款年限、贷款成数以及结余多少等,则需要根据家庭的实际情况而定,合理的贷款比例因人而异。

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