原创 2021-09-14
文章摘要：楼市，正在进入“政府定价”模式。 土地，有最高溢价率限制；新房，有备案价管制。 二手房指导价，也正在成为一二线城市的标配。
楼市，正在进入“政府定价”模式。
土地，有最高溢价率限制；新房，有备案价管制。
二手房指导价，也正在成为一二线城市的标配。
01
近日，广州出台二手房指导价机制。
要求不得发布价格虚高的二手住房房源，相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
根据第一批指导价，天河、海珠、黄埔等热门楼盘指导价相比挂牌价普遍低了30%以上，有楼盘甚至低了50%左右。
广州是这一轮楼市上行的重点城市之一，二手房同比涨幅已经超过深圳，一度位居全国第一。
在此之前，广州房贷利率已经连续5次上行，同时增值税2改5政策已经落地。这番出台二手房指导价，可以说在意料之中。
自深圳率先出台二手房指导价之后，全国至少已有深圳、上海、广州、成都、西安、无锡、东莞、宁波、绍兴、三亚等10个城市出台了相关政策。
这些城市的二手房指导价，相比市场挂牌价普遍低了20%-30%，个别热门楼市甚至存在腰斩情形，楼市虚高挂牌的泡沫被初步挤了出来。
就目前来看，四大一线城市，沪广深已经出台指导价政策；二线城市里，成都、西安、宁波、东莞等首当其冲；三四线城市，三亚、绍兴是代表。
不难看出，凡是楼市热门城市，二手房指导价虽迟必到，大概率会是这一轮楼市调控的新标配。
二手房指导价，下一个是谁
02
二手房指导价，到底有没有用？
先说结论，二手房指导价，最大的威力不在于限价，而在于通过限价进行限贷，变相提高首付。
二手房指导价，如果只是在挂牌价上挤水分，实际效果的确相当有限。但这一次二手房指导价有了一个超级“武器”的配合：房贷发放参考指导价。
目前，深圳、成都等地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。
一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万，这意味着实际首付将从300万提高到510万。
信贷向来是楼市的七寸。二手房指导价，曲线完成了限贷式的调控，威力不难想象。
退一步讲，二手房指导价至少能遏制市场炒作情绪，缓解恐慌心理。
二手房指导价出台之前，许多城市都存在抱团涨价、虚高挂牌、ABC炒房等乱象，成为市场情绪的催化剂。
当新房限价成为常态之后，遏制二手房乱涨价，就成了当务之急。
随行就市的二手房，为何会容易被炒作？
原因不难理解。二手房价由边际价格决定，即由最新成交的那套房子价格决定。一个小区，去年成交一套均价5万，今年成交一套均价10万，虽然两年只成交了2套，但却给人以房价涨幅翻倍的误导。
正是因为二手房的这一特性，抱团涨价、中介炒房等才会甚嚣尘上。一些炒房团通过操纵挂牌房源和成交房源，达到空手套白狼的效果，从中套利。
所以，二手房指导价，可谓正本清源，有助于缓解市场焦虑情绪，遏制炒作热情，从而让楼市回归常态。
03
二手房指导价，短期影响或许不显著，但只要持续一年两年，效果将会极其显著。
作为率先出台二手房指导价的城市，深圳二手房早已从狂热陷入冰封，房价也早已松动，不复当初一路上涨不回头的凶猛态势。（参阅《全国最热城市，终于下来了》）
数据显示，深圳二手房成交量持续下行，目前每月仅有2000多套，与去年高峰时期的1.4万套以上，腰斩了8成，成交量更是创下近8年除春节月份以来的新低。
在楼市调控组合拳的影响之下，深圳二手房价出现明显松动，国家统计局房价指数显示，深圳二手房价连续3个月下跌。
值得一提的是，深圳学区房价格出现明显松动。有千万级学区房二次拍卖，成交价相比3个月前同一片区一学区房每平方米高达17万元相比，大跌41%。
虽然深圳整体二手房跌幅极其有限，但可以确定的一点是，深圳楼市情绪已经逆转，随着楼市横盘持续，二手房价仍有回调空间。
这就是刚性调控的威力。
2021年，决策层的雷厉风行，对教育、医疗、互联网平台的快刀斩乱麻，让人看到了政策的威力。
房地产何去何从，我们拭目以待。
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