原创 2021-09-15
文章摘要：最近楼市的负面情绪很重，很多朋友都在问，接下来究竟买房子还能不能赚钱？房子还能不能买了？ 其实，我们从最近5个城市的调控就可以得出答案。
最近楼市的负面情绪很重，很多朋友都在问，接下来究竟买房子还能不能赚钱？房子还能不能买了？
其实，我们从最近5个城市的调控就可以得出答案。
这五个城市分别是义乌、长春、西安、徐州、银川。
先看义乌——
8月10日，义乌调控， 主要有三点：
1、公证摇号；
2、人才和无房户优先购房；
3、3年限售；
于是在义乌就出现了很神奇模式：
调控收紧的同时，还进行撒钱式的人才购房补贴。
只要有全日制专科学历，就能补贴20万，可全额用于首付。本科硕士分别为30、40万，最高的省部级人才，可以补贴140万。并且无需落户，只要在义乌工作并缴纳社保1个月以上（同时需承诺将在义乌连续缴纳社保满7年）。
同样的20万房补，仅看学历的话，在杭州是需要“在国内外核心期刊发表过重要学术论文的博士”的E类人才才可以拿到。
在义乌，大专生就可以。
这个政策是去年7月的人才新政，此后到年底义乌购房需求激增。其中仅12月份，等待发放补贴的人才已经排到1万多号。
而现在在义乌， 大专及以上学历不仅可以最低拿到20万购房补贴，还能享受人才优先购房政策。
不仅如此，义乌还有超长限售窗口期。
今年3月，义乌出台限售政策，规定今年10月1日后购买的新房，自取得不动产权证后满2年方可转让。
居然提前7个月预告限售的政策，买房人不着急谁着急？
从义乌的调控，你能看到一个小城市是如何从不温不火，一步步越调越火的。
接下来义乌还会继续火的。
因为这一次虽然扎住了限售的窗口期，但超低门槛的大额补贴，再加上优先购房的极致诱惑，我都想去买了。
再看长春——
8月31日，坊间传闻许久的长春房地产市场调控政策终于落地！
相关措施内容共计7条，其中尤为引人关注有2条：
1、可以使用公积金商贷组合贷款；
2、鼓励人才及农民买房可以享受补贴及85折优惠等；
是的，你没有看错！在全国楼市趋紧趋严的时候，长春调控是救市为主。
这是因为长春楼市连续三年下行，库存接近18个月，开发商拿地热情普遍不高，土地流拍是常态， 地方财政压力倍增。
不过长春还是顾及当下整体大环境，之前传出的调控新政里包含：在首套房二套房首付比例降低。但在正式文件里没有调整。目前官方依然是首套房首付30%、二套房首付40%的。
我咨询了长春当地的朋友说，目前在长春低首付现象很普遍，实际首房两成首付很常见。
不仅如此，长春还减少住宅供应。在9月即将举行的第三次土地集中出让中，原则上不再供应住宅用地。
从长春的调控，我们能看到当市场过热或者过冷的时候均需要相关部门利用行政手段进行干预。特别是过冷的时候，防止下跌的政策力度更大。
接下来长春楼市并不会转向，所以长春还会继续出台救市政策。
再看西安——
8月30日，西安的调控再度调控升级。
这次调控主要内容是：
1、沣西部分区域被限购，沣东、沣西限购区域将与西安施行同样调控措施；
这次限购扩大的区域是沣东的能源金贸区、沣西新城的高桥街道和马王街道。受影响的楼盘，主要是万科沛华锦鸣、香榭汇沣、沣水云岭这些正在或即将入市的新盘。
2、人才落户、离婚等限购加码。
这次限购加码的力度是落户满3年，才能在限购区内购买第二套商品房住宅。对本地人无影响；
夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。相比上海、深圳离婚3年内都不能再买房，西安的力度很小。
3、调整土拍规则和信贷收紧。
1、参加商品住宅（商住）用地竞买企业须具有房地产开发资质；同一竞买企业及其控股的各个公司，不得参与同一宗地的竞买。
2、加强房地产开发企业购地资金审查，对房地产开发企业的购地资金来源进行核查，确保竞买企业购地资金合法合规。
3、优化住宅用地出让方式，严控住宅用地溢价率，不以竞新增配建方式提高实际地价，通过多种方式确定土地出让竞得人。
4、加快发展保障性租赁住房，完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
这基本宣告接下来西安不会再出“地王”了。
从西安的调控，我们能看到一个二线热点城市，是如何从持续上涨，市场火热，一步步调凉的。
这已经是今年西安第三次调控，第一次是3月，主要是购房门槛提高至社保1年，限售提高至5年；
接着是7月，西安出台第一批二手房指导价，指导价锚定银行贷款，热门板块挂牌价直接打7折。
再加上这一次，限购升级稳市场、土拍限价降预期，新房限售打击炒房，二手房指导价降杠杆，所有可能的漏洞和炒作空间被全面监控。
因此，西安楼市一定会凉下来，还会面临一波15%的价格回调。
再看徐州——
8月31日，徐州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
主要包含5点内容：
1、实行公证摇号买房制度公。
2、土拍政策升级，由都原来的“限地价、限房价”，增加“提品质”。
3、铜山、贾汪的房价备案纳入市级统一管理，实行商品住房区域最高备案价制度。
4、刚需（市区户籍无房户、人才首套房家庭）优先摇号。
5、严厉打击捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告、捆绑销售等行为。
这次调控是在7月29日住建部约谈徐州一个月后出台的，和他一起被约谈的金华、泉州、惠州在约谈后很快就出政策，为什么徐州要延迟了一个月呢？
因为徐州已经分别在3月、6月进行过两次调控。
所以8月的徐州楼市是很尴尬的。
直接加码，对市场预期打击太大。不加码，楼市的小火苗又蹭蹭的往上蹿。
从徐州的调控，我们能看到一个热点三线城市，是如何通过调控防止房价下跌的。
徐州接下来市场热度会降下来，但是价格回调压力很小。
因为徐州的每一次调控都事先打了预防针，比如本次调控没有出台限购，但文件指出，要对热点区域加大预警研判，适时出台限购政策。
最后看银川调控——
8月23日，银川发布调控新政。主要三点：
1、宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房，
2、市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让
3、调整差别化住房信贷政策，二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。
银川作为上一轮最晚启动的西北三线城市，好不容易在今年迎来一轮行情，但涨幅却不小心排入top5，于是在7月底被约谈之后，不得已出台了相关调控新政。
从政策内容看，对市场的打击力度，几乎为零。
从银川的调控，能看出西北二、三线城市房地产市场的艰难。在这样的城市买房，注定是赚不了大钱的。
五个城市的调控说完了，我们能看出三点：
1、全国楼市行情是严重不同步的。
有些热点城市本轮行情都已经结束了，但还有很多西北、中北部的弱二线、三线城市上一轮行情还没走完。
2、防止下跌，接下来将成为楼市调控的主旋律。
放眼全国，除了长三角、珠三角等一二十个热点城市需要采取防止楼市过热、房价上涨的调控政策，更多的二、三线城市面临是如何防止房价下跌，楼市过冷、土地流拍。
3、 当下房地产调控的本质是稳市场，打击预期！
所以接下来，在热点城市接二连三被重锤之后，更多的城市将会在稳市场的大政方针下出台救市政策，主要以补贴买房为主。
总的原则是，补贴越多，越不值得。
在以上三点成为常态化的未来， 买房真的不能再乱买了，一定要用中长周期思维买房。
这个过程中也会出现一些城市的局部机会， 但不要试图去暴击。
同时也要相信供需常识， 调控一定是直接改变供需的，对后市影响巨大。
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